İşletme Projesi
İşletme projesi; apartmanın yada tesisin gelecek yıl içinde gelir ve giderlerinin tahmini olarak belirlendiği ön bütçe olarak sayılabilir.
İşletme projesi tüm kat maliklerine tebliğ edilir. Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeyen işletme porjelerinde borç hükmü yasal olarak geçersiz sayılır.
Kat malikleri işletme projesini tebliğ yolu ile teslik aldıktan sonra 7(yedi) gün içinde itiraz etme hakkında sahiptirler. İtiraz yapmayan kat malikleri işletme projesini yasal olarak kabul etmiş sayılırlar ve yönetici hukuki olarak borç takibi yapabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu | İşletme Projesinin Yapılması
Madde 37 - (Değişik madde: 13/04/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
- Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
- Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
- Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Onaylanmamış İşletme Projesi
Ana taşınmazın işletme projesinin yönetici tarfından, kat maliklerinden biri veya bir bölümüne tebliğ edilmeden yürürlüğe konulursa o işletme projesi geçersiz hükmündedir.
İşletme projesinin iptali için; kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesine başvurması gerekmektedir.
İşletme Projesinin Yapımında Dikkate Alınacak Hususlar
- Bir önceki yönetim dönemine ait giderlerin detaylı incelemesini yapın,
- Isınma için gerekli olan yakıt giderlerini lira cinsinden değil matematiksel olarak (ton,metreküp, litre) cinsinden değerlendirilmeli ve enflasyon göz önüne alınarak o yönetim dönemi için fiyatlandırma yapılmalıdır,
- Kat maliklerinden sürekli olarak nakit istemek yerine %15 seviyelerinde bir kasa payı ayırarak beklenmedik giderler için kullanıma hazır bir bütçe bulundurun,
- Personel için yapılacak olan zamlar ve emekli olacak personel içinde kıdem tazminatını dikkate alarak işletme projesine dahil edin,
- Kat maliklerinin çoğunluğunun itiraz edeceği lüks projelerden kaçının,
- İleriye yönelik fonlar hazırlayarak bir ana plan oluşturun. (Dış cephe tadilatları, çatı işleri, genel tadilatlar vs.) Bu bütçenin hazırlanması için tutarı yıllara bölerek kat maliklerini zorlamadan iyi bir bütçe edinin,
- Zamanında yapılacak olan küçük bakım ve onarımların ileride büyük sorunlara yol açabilecek durumları ortadan kaldıracağını unutmayın,
- Lüks ve değişiklik niteliğinde olan proje kalemlerini, işletme projesinin kabulünde çoğunluk sağlasanız dahi tek bir kat malikinin itirazı sonucu yapamayacağınızı unutmayınız,
- İşletme projesini taahhütlü mektup veya imza karşılığında teslim etmeniz gerekmektedir. Şayet bir dairenin birden fazla sahibi varsa her birine ayrı ayrı ulaştırmanız gerekmeketedir,
- Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme pronjesine itiraz hukuken kabul değildiri,
- Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması şarttır.
- Yönetici tarafından yapılmış olan işletme projesi tebliğ üzerine itiraz olmamışsa hukuki olarak geçerli sayılır.